Если вы задумались о покупке недвижимости в Чехии, то безусловно понимаете, что это достаточно ёмкий процесс, в котором необходимо хорошо ориентироваться, чтобы на каждом последующем этапе вы себя чувствовали стабильно и уверенно.
В этой статье мы опишем 6 основных этапов стандартной сделки с недвижимостью, которые вам помогут разобраться, как купить желанный дом или квартиру.
Итак, вы подобрали хороший вариант.
(О том, где искать недвижимость описано в отдельной статье)
Вас устраивает расположение, предварительно техническое состояние объекта, вы укладываетесь в бюджет.
Этап 1: Проверка недвижимости — юридический статус и техническое состояние объекта
По статистике в среднем человек приобретает жильё всего один, максимум несколько раз в жизни. Зачастую это одно из самых значимых финансовых вложений, поэтому никогда не стоит недооценивать именно этот этап.
Юридический статус
Для проверки объекта на юридическую чистоту необходимо взять выписку из Кадастра недвижимости (Katastr nemovitostí). Из выписки (Úplný výpis z katastru nemovitostí) вы узнаете информацию о том кто, когда и на каком основании являлся владельцем объекта, не находится ли он в залоге и не связан ли с невыплаченными кредитами.
В выписке имеется информация об актуальном собственнике жилья — имя и фамилия, а также прописка. Некоторая существенная информация о владельце в кадастре отсутствует. Например семейное положение.
(О том, как запросить выписку из Кадастра недвижимости описано в отдельной статье)
Техническое состояние
Своим клиентам я всегда рекомендую личный осмотр дома или квартиры.
! Часто, показывая недвижимость, я замечаю, что женщины обращают внимание в основном на кухню и ванную комнату (или душевую). Мужчины львиную долю времени проводят в гостиной и на балконе.
Тщательно осмотрите весь дом. Не стесняйтесь попросить риэлтора или хозяина дома показать вам подвал, чердак, подсобные помещения.
Если возникают сомнения, можно также воспользоваться помощью специалиста, который даст полную информацию о техническом состоянии объекта. Данные услуги оплачивает потенциальный покупатель.
(О том, на что обратить особое внимание при осмотре недвижимости описано в отдельной статье)
Будьте готовы к тому, что риэлтор может попросить вас подписать протокол о просмотре недвижимости (Protokol o prohlídce). В Чехии это обычная практика.
Этап 2: Резервация недвижимости — договор о резервировании объекта
Если, взвесив все «за» и «против» на предыдущем этапе, вы убедились, что недвижимость действительно стоит покупки, следующим шагом будет заключение договора о резервировании объекта (договор задатка) и оплата залога (задатка).
! Данный договор, как и все остальные, заключаются на чешском языке. Внимательно ознакомьтесь с содержанием договора. Любой договор подписывайте, убедившись, что вам понятны все пункты.
Основными пунктами договора резервирования объекта являются инициалы продающей и покупающей сторон, предмет покупки, цена (т.е. стоимость недвижимости), указывается срок действия резервации, сумма внесённого залога, а также права и обязанности сторон и штрафы за их несоблюдение.
Задаток (резервационный взнос) как правило оплачивается одновременно с подписанием договора о резервировании и составляет около 5% от цены объекта (от 50 до 250 тысяч крон). Задаток является частью общей стоимости недвижимости.
! Задаток (резервационный взнос) возвращается покупателю, если сделка не состоялась по вине продавца. В случае отказа покупателя от сделки, задаток не возвращается.
В период действия договора резервирования проходит процесс подготовки договора о купли — продаже.
Этап 3: Заключение договора купли — продажи недвижимости (Kupní smlouva)
Договор купли-продажи необходим, чтобы подтвердить переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю. Как правило в сделке принимают участие две стороны продавец и покупатель.
Что должен включать договор купли-продажи недвижимости:
- Стороны договора — данные продавца и покупателя.
- Предмет договора — подробное описание объекта недвижимости и всех его характеристик.
- Наличие/отсутствие обременений.
- Цена. Стоимость недвижимости является главным существенным условием договора.
- Срок и способ оплаты.
- Права и обязанности сторон договора. Передача прав собственности на объект недвижимости.
- Условия фактической передачи жилья покупателю.
- Условия, при которых договор может быть расторгнут.
- Как будут решаться споры.
- Количество экземпляров в зависимости от количества участников сделки.
- Подписи сторон.
! Данный договор также заключается на чешском языке. При необходимости можно перевести на другой язык в Организации судебных переводчиков.
Одновременно с договором купли-продажи недвижимости подписываются следующие документы:
- Заявление на внесение записи (вклада) в Кадастр (Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí)
Заявление вместе с подписанным и заверенным у нотариуса (или в любом отделении CzechPoint) договором купли-продажи вносится в кадастр недвижимости. Если предполагается привлекать ипотечный кредит, то в кадастр недвижимости вносится и закладной договор (Zástavní smlouva k nemovitosti).
На основании данных документов переходит право собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю.
- Договор о хранении денег гарантом (Smlouva o úschově peněz)
Этот договор связан с оплатой покупки недвижимости.
Основными пунктами данного договора являются инициалы гаранта хранения денег, продающей и покупающих сторон, предмет покупки, его стоимость и процесс перехода денежной суммы с указанием номеров счетов, конкретными сроками; а также права и обязанности сторон и штрафы за их несоблюдение.
Подробнее схему оплаты мы рассмотрим в описании следующего этапа.
Этап 4: Оплата сделки купли-продажи
Подписав договор купли-продажи недвижимости, покупатель перечисляет полную стоимость объекта на депозитный счёт. В большинстве случаев — в чешских кронах.
! Помните, что задаток является частью общей стоимости недвижимости.
В Чехии в соответствии с законом «О предотвращении легализации средств, полученных преступным путем, и финансирования терроризма», т.е. законом по борьбе с отмыванием денег и финансированием терроризма (AML) действует безналичная система оплаты — банковский перевод.
Оплата наличными не может превышать суммы в 10 000 € (около 270 000 чешских крон).
! Учтите, что в соответствии с законом AML, каждый, кто задействован в сделке (например риэлтор, адвокат, банк, нотариус), обязан удостовериться в легальности происхождения денег. В связи с этим у вас могут запросить документы, подтверждающие их происхождение.
Для обеспечения максимальной безопасности обеих сторон (как продавца, так и покупателя) обычно действует система хранения средств у адвоката (Аdvokátní úschova).
Здесь гарантом выступает третья сторона — адвокат. У гаранта хранятся договора и финансовые средства. Целый процесс выплаты денежной суммы от покупателя к продавцу подробно описан в Договоре о хранении денег у адвоката (Smlouva o Advokátní úschově peněz).
Обычно действует следующая схема оплаты:
- На специальный депозитный счет адвоката (предназначений для ответственного хранения денег) покупатель перечисляет денежную сумму стоимости недвижимости.
- На этом основании подаётся заявление на внесение записи (вклада) в Кадастр вместе с заверенным договором купли-продажи на данную недвижимость.
- Когда покупатель официально оформлен собственником жилья, на счёт продавца выплачиваются деньги с депозитного счета адвоката.
Также может использоваться:
- Нотариальное хранение денег (Notářská úschova). Здесь гарантом выступает третья сторона — Нотариус.
- Банковское хранение денег (Vázaný (jistotní) účet).
- Хранение денег в агентстве недвижимости (Úschova realitní kanceláře).
Финансовые средства для оплаты покупки жилья на депозитный счёт вы можете отправить как с личного счета чешского банка, так и перевести деньги из-за границы.
! Сумму до 10 000 € на человека можно привезти в Чехию наличными. Более крупную сумму денег необходимо декларировать на границе. На банковской карте можно ввозить любую сумму.
Этап 5: Регистрация права собственности на недвижимость
Как уже говорилось выше, для перехода права собственности (вместе с заверенным договором купли-продажи) подается Заявление от участников делопроизводства на внесение записи (вклада) права собственности в Кадастр недвижимости.
Стоимость рассмотрения данного заявления составляет 2 000 чешских крон.
! По закону, начиная следующим днём после подачи заявления, объект недвижимости на 20 дней “блокируется” (Plomba). Собственнику недвижимости приходит уведомление с кадастра, что с недвижимостью что-то происходит. В случае нелегальной сделки с недвижимостью у хозяина есть 20 дней на опровержение.
По истечении 20 дней блокирования недвижимости у Кадастровой службы по закону есть 30 дней на рассмотрение заявления.
При выявлении несоответствий Кадастр недвижимости уведомляет об этом стороны и устанавливает срок для устранения возникших несоответствий.
Если все условия соблюдены, Кадастровая служба выносит решение о внесении записи.
Покупатель становится новым собственником жилья и получает подтверждение права на недвижимость из Кадастровой службы (Vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí).
! Выписку о праве собственности (List vlastnictví) можете заказать в Кадастре недвижимости или на сайте Кадастра. Стоимость составляет около 100 чешских крон и выше.
Этап 6: Фактическая передача жилья
Традиционно фактическая передача жилья происходит после оформления права собственности на Покупателя.
По закону Продавец отвечает за недвижимость вплоть до момента ее фактической передачи, т.е. до подписания Акта передачи (Předávácí protokol). После его подписания вся ответственность ложится на нового хозяина.
На основании данного акта на имя нового собственника переоформляются договора на оплату коммунальных услуг и т.п.
